Moskee Seghwaert : verkoop grond gebeurt voor 15 febr ZONDER omgevingsvergunning en gemeente dekt zich in tegen planschade Van het college / wethouders Speel, Van Domburg,en Haring,
Onderwerp
Stand van zaken Moskee Roggeakker
Bijlage; Rapportage “Verkeersonderzoek van de moskee aan de Roggeakker”, van Verkeerskundig ontwerp en adviesbureau Van Zoomeren, d.d. 15 december 2011.
AanleidingStichting Islamitisch Centrum Zoetermeer heeft het voornemen om een moskee in de wijk Segwaert te bouwen op een perceel grond aan de Roggeakker, naast de Koninkrijkszaal van de Jehova’s Getuigen.Over dit voornemen heeft u op 6 oktober 2011 de brief ontvangen die naar de buurtbewoners is gestuurd, waarin zij werden uitgenodigd naar de informatieavond op 13 oktober 2011 te komen.Vervolgens heeft uw raad over dit voornemen gedebatteerd op maandag 7 november 2011. Ter voorbereiding op het debat heeft u een memo met bijlagen ontvangen met een feitenrelaas, de juridische positie van de gemeente en de stand van zaken op dat moment. Hierna bent u per memo d.d. 16 december 2011 geïnformeerd over de instelling van de begeleidingscommissie.
Hieronder wordt de actuele stand van zaken weergegeven.
Aanvraag omgevingsvergunningVoor het oprichten van een Islamitisch cultureel centrum/moskee (ICC) naast Roggeakker 50 is op 2 december 2011 door de Stichting ICZ een aanvraag omgevingsvergunning ingediend. Het betreft hier een reguliere procedure met een beslistermijn van 8 weken. De fatale beslistermijn voor de vergunning is 27januari 2012. Het college heeft de bevoegdheid deze termijn eenmaal met ten hoogste zes weken te verlengen.
Binnenplanse vrijstelling bestemmingsplan Seghwaert 2008 Het perceel heeft de bestemming Gemengd-1 .De op de plankaart voor “Gemengd 1”aangewezen gronden zijn bestemd voor maatschappelijke voorzieningen. Het door ICZ voorgenomen gebruik past binnen de definitie van “maatschappelijke voorzieningen”.
Het voorgenomen bouwplan is evenwel niet zonder meer toegestaan. Het bestemmingsplan bepaalt namelijk dat als er een eerste verdieping wordt gerealiseerd, op deze verdieping moet worden gewoond. Het is mogelijk van deze bepaling binnenplans af te wijken. Het moet dan wel gaan om een multifunctioneel gebouw waarbij de menging van de functies ook het gebruik buiten kantooruren waarborgt. In de toelichting op het bestemmingsplan wordt daarbij vermeld dat de motivering hiervoor is de bijdrage aan de levendigheid en sociale controle buiten kantooruren in de directe omgeving.
De activiteiten in de moskee die ICZ in hun businessplan beschrijft, garanderen in voldoende mate het gebruik buiten de kantooruren.
De laatste activiteit duurt immers tot ongeveer 20.00 uur.Er wordt daarmee voldaan aan het criterium van levendigheid en sociale controle buiten kantooruren.PlanschadeVanwege het feit dat een eerste verdieping wordt gerealiseerd op de moskee, is een binnenplanse vrijstelling nodig. Een binnenplanse vrijstelling is sinds juli 2008 een “zelfstandig schadebesluit”. De gevraagde planologische maatregel (binnenplanse vrijstelling) brengt hierdoor mogelijk financiële risico’s met zich mee voor de gemeente.Ten einde de financiële risico’s uit planschadeclaims door derden in het kader van de ontwikkeling van de moskee aan de Roggeakker uit te sluiten, is een verhaalsovereenkomst planschadevergoeding gesloten tussen gemeente en ICZ. Daarmee verklaart ICZ zich bereidt de financiële risico’s met de daaruit voortvloeiende, voor vergoeding in aanmerking komende,schade te dragen.(Volgend Wethouder Speel was er geen planschade van toepassing,gelogen dus!)Parkeren/Parkeernota 2005Het uitgangspunt van de Parkeernota is: op eigen terrein parkeren. Hieraan wordt niet voldaan en dat is niet in overeenstemming met de Bouwverordening.
De omgevingsvergunning kan in afwijking hiervan worden verleend, indien op andere wijze in de nodige parkeerruimte wordt voorzien. Hiervoor is een verkeerskundig onderzoek uitgevoerd naar de gevolgen van de komst van de moskee aan de Roggeakker door ‘Verkeerskundig ontwerp- en adviesbureau Van Zoomeren’. Dit rapport treft u bijgaand aan.In de hierna volgende alinea’s volgen de belangrijkste conclusies uit het rapport en de reactie van het college. De uitkomst van het rapport van ‘Van Zoomeren’, evenals onderstaande reactie,vormen het verkeerskundige gedeelte van de onderbouwing van de besluitvorming in het kader van de omgevingsvergunning.
Uitkomsten verkeersonderzoekBinnen een schil van 100 meter van de beoogde locatie voor de moskee zijn op dit moment 85
parkeerplaatsen aanwezig.De maximale capaciteit van de moskee is volgens het Islamitisch Cultureel Centrum Zoetermeer (ICZ) 200 personen. In het kader van de vergunningaanvraag is door de Brandweer de maximale
capaciteit nagerekend en deze komt uit op 205 personen, uitgaande van de oppervlakte.
Vanwege het wijkoverstijgende karakter van de moskee wordt de hoge parkeernorm uit de Parkeernota 2005 (0,2 parkeerplaats per bezoeker) aangehouden. De benodigde parkeerplaatsen moeten volgens de Parkeernota 2005 binnen een straal van 100 meter liggen. In het onderstaande wordt hieraan voldaan, tenzij anders vermeld. Aangezien het gebruik van een voorziening niet constant is maar fluctueert, waarbij verschillende
andere voorzieningen een ander piekmoment hebben (in dit geval op de Roggeakker: woningen, een dansschool, Jehova’s Getuigen en indien de vergunning wordt verleend in de toekomst de moskee), hoeven in de praktijk minder parkeerplaatsen te worden gerealiseerd, dan wanneer alle afzonderlijke behoeften bij elkaar op worden geteld. Er zal sprake zijn van uitwisseling van parkeerplaatsen.
Om deze reden adviseert het CROW (het landelijke kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte) om bij parkeerberekeningen altijd gebruik te maken van zogenaamde aanwezigheidspercentages’, om de fluctuatie in het gebruik te verdisconteren in de parkeerberekening. In de gemeentelijke Parkeernota 2005 zijn deze aanwezigheidspercentages eveneens opgenomen.In dit geval adviseert het CROW echter om uit te gaan van het daadwerkelijke gebruik zoals opgegeven door de instelling en niet van standaard percentages,
aangezien het hier om een bijzondere instelling gaat. De Parkeernota 2005 biedt de mogelijkheid om in plaats van de standaard aanwezigheidspercentages, uit te gaan van de door instellingen aangeleverde informatie. Dit is in het geval van de moskee ook gebeurd.De capaciteit van de moskee is gebaseerd op de twee dagen per jaar dat het Suikerfeest en het Offerfeest plaatsvindt (zie rapport ‘Van Zoomeren’, pag. 6). Deze twee feesten worden altijd tussen 9.00 en 10.00 uur ‘s ochtends gevierd. De parkeerbehoefte op die twee ochtenden per jaar is op basis hiervan 411 parkeerplaatsen (205 x 0,2). Elk jaar verschuiven deze feestdagen.
Op een doordeweekse ochtend en zaterdagochtend kan dit worden opgevangen in de openbare ruimte (zie het rapport van ‘Van Zoomeren’, pag. 14). Wanneer deze feesten op zondagochtend vallen (statistisch gezien een situatie die zich eens in de drie è vier jaar voordoet),
is sprake van een tekort van 32 parkeerplaatsen t.o.v. de huidige situatie.De Ramadan duurt ongeveer een maand. Gedurende deze periode bezoeken iedere avond ca.100 personen de moskee (zie rapport ‘Van Zoomeren’). Op dat moment zijn 20 parkeerplaatsen nodig (100 x 0,2). Op dinsdag en donderdagavond ontstaat het grootste tekort, er zijn dan 14 parkeerplaatsen te weinig t.o.v. de huidige situatie. Dit komt omdat op die avonden ook de dansschool en het gebouw van de Jehova’s Getuigen in gebruik zijn.De rest van het jaar bezoeken ca. 80 personen de moskee tijdens het vrijdagmiddaggebed. De
parkeerbehoefte is dan 16 parkeerplaatsen (80 x 0,2). Aangezien op vrijdagmiddag 69 parkeer plaatsen ongebruikt zijn (volgens de gehouden parkeertellingen, zie rapport van ‘Van Zoomeren’), kan de extra parkeerbehoefte gefaciliteerd worden. Op alle andere momenten van de week is het bezoek aanzienlijk lager.
Samenvattend voltrekt het grootste tekort aan parkeerplaatsen zich op dinsdag- en donderdagavond tijdens de Ramadan (behoudens één dag in de drie vier jaar wanneer het Suikerfeest of Offerfeest op zondagochtend valt). Het tekort t.o.v. de huidige situatie is tijdens de Ramadan 14 parkeerplaatsen. Dit kan worden opgelost door optimalisatie van het parkeerterrein Roggeakker. Het is mogelijk 16 extra parkeerplaatsen aan te leggen t.o.v. de huidige situatie (dus 2 meer dan gezien het tekort strikt nodig is), zonder dat bomen gekapt hoeven te worden.Daarmee komt het aantal parkeerplaatsen binnen een schil van 100 meter van de beoogde locatie voor de moskee op 101. Daarvan zullen er 20 worden gebruikt door bezoekers van de moskee op drukke momenten zoals tijdens het vrijdagmiddaggebed en tijdens gebedsbijeenkomsten gedurende de Ramadan.
Deze 20 parkeerplaatsen worden met ICZ afgerekend conform de Nota Grondprijzen 2011.Evenals de overige kosten van noodzakelijke aanpassing van de openbare ruimte.Die ene dag in de drie â vier jaar dat het Suiker- of Offerfeest op zondagochtend valt, resteert dan een tekort van 16 parkeerplaatsen. Dit is oplosbaar door bezoekers van de moskee op dit ene moment verder van de moskee te laten parkeren.
Uit het onderzoek van ‘Van Zoomeren’ blijkt dat tussen de 100 en 150 meter van de moskee op zondagochtend 20 parkeerplaatsen niet gebruikt worden zodat door iets verder te lopen toch voldoende parkeerplaatsen voorhanden zijn.De gemeente zal de situatie op de Roggeakker regelmatig monitoren. Indien in de toekomst in de praktijk blijkt dat de moskee meer dan 20 parkeerplaatsen nodig heeft (100 x 0,2), dan dient ICZ bij te dragen in de kosten van noodzakelijke uitbreiding van het aantal parkeerplaatsen op basis van de norm uit de Parkeernota 2005 conform de Nota Grondprijzen 2011.Dit wordt vastgelegd in de gronduitgifteovereenkomst.Verder zal, los van de komst van de moskee, de verlichting op de Roggeakker aan de kant van de Zegwaartseweg (ter hoogte van het fietspad naar de Ruimtebaan) worden verbeterd waardoor deze locatie aantrekkelijker wordt als parkeerlocatie en de druk op het grotere parkeerterrein kan afnemen.
Het rapport van Van Zoomeren gaat uit van de door het ICZ opgegeven capaciteit van 200 personen. Dit rapport komt daarom uit op een parkeerbehoefte van 40 parkeerplaatsen (200 x 0,2).
Het college neemt de conclusies uit het rapport van ‘Van Zoomeren’ over. Onder de genoemde voorwaarde (d.w.z. de aanleg van de 16 extra parkeerplaatsen, twee meer dan noodzakelijk)
bestaan vanuit verkeersoogpunt geen bezwaren tegen de komst van de moskee.De komst van de moskee heeft geen noemenswaardig effect op het aantal verkeersbewegingen noch op de verkeersveiligheid. Daarvoor is de toename van de verkeersintensiteit te gering (de toename ligt in de orde van grootte van 1 â 2%, aldus het rapport van ‘Van Zoomeren’, pag. 18).
OmgevingsvergunningEr zijn geen planologische noch milieukundige bezwaren om de gevraagde omgevingsvergunning voor de bouw van de moskee te weigeren.
(Omgevingsvergunning definitief?)GronduitgifteovereenkomstDe concept-gronduitgifteovereenkomst is vrijdag 13januari jI. in concept aan ICZ voorgelegd.
ICZ heeft aan de gemeente het verzoek gedaan de grond in de overdrachtsbelasting geleverd te krijgen in plaats van in de omzetbelasting. De reden hiervoor is dat ICZ dan in plaats van 19% belasting, “slechts” 6% belasting hoeft te betalen over de grondwaarde. Het college is bereid hieraan mee te werken. Een dergelijk verzoek als van ICZ is niet ongebruikelijk. Het risico is voor de initiatiefnemer. Of er omzetbelasting dan wel verdrachtsbelasting moet worden betaald, wordt beoordeeld door de Belastingdienst aan de hand van een aantal criteria.Eén van de relevante criteria om voor overdrachtsbelasting in aanmerking te komen, is dat ICZ
eigenaar van de grond moet zijn, alvorens over een verleende omgevingsvergunning te beschikken. Het aanhouden van het verlenen van een vergunning is een bevoegdheid van de gemeente en is volkomen legitiem.
In de koopovereenkomst wordt aan ICZ een bouwplicht opgelegd.
Deze bouwplicht houdt in dat binnen negen maanden nadat ICZ eigenaar is geworden van de grond, gestart moet worden met de bouw, deze bouw voortdurend moet worden voortgezet en het te bouwen object binnen 24 maanden moet zijn voltooid en gebruiksklaar moet worden opgeleverd. Voldoet ICZ niet aan deze verplichting, dan heeft de gemeente het recht van terugkoop.
ICZ heeft het college op 24januari 2012 verzocht de afgifte van de omgevingsvergunning voor een periode van minimaal drie weken aan te houden, tot een datum na 27januari 2012, de datum waarop de beschikkingstermijn voor de omgevingsvergunning afliep, ten einde hen de gelegenheid te geven eerst het eigendom van de grond te verkrijgen. Op 26januari 2012 heeft het college de beslistermijn met drie weken verlengd tot uiterlijk 15 februari 2012.
De verwachting is dat voor uiterlijk 1 februari a.s. (afspraak optieovereenkomst) een akkoord wordt bereikt met ICZ over de koopovereenkomst waarna de koopakte voor 15 februari 2012 kan worden gepasseerd bij een notaris en vervolgens de omgevingsvergunning zal worden verleend.
(De grond is dus in principe al verkocht aan ICZ)ICZ heeft diverse garantieverklaringen afgegeven. De belangrijkste garantieverklaring is afkomstig van de aannemer van ICZ. Deze garandeert jegens de gemeente de moskee te zullen afbouwen, binnen de hem bekende termijnen die de gemeente aan ICZ middels de gronduitgifteovereenkomst zal opleggen,
ongeacht of ICZ aan zijn betalingsverplichting jegens de aannemer voldoet. De aannemer heeft ervaring met het bouwen van moskeeën en heeft in diverse andere gemeenten garant gestaan voor de afbouw.
Begeleidingscommissie moskee (bcm)Tijdens het raadsdebat op 7 november 2011, over de mogelijke realisatie van een moskee in de wijk Seghwaert, zijn twee moties aangenomen waarin het college werd opgeroepen buurtbewoners en het bestuur van de moskee meer te betrekken bij het vervolgtraject. Ter invulling van deze moties is een begeleidingscommissie ingesteld.
Voorgenomen samenstelling:- extern voorzitter
- twee vertegenwoordigers van ICZ
- één vertegenwoordiger van Vidomes; de eigenaar van het naastgelegen wooncomplex
- vier omwonenden
- twee vertegenwoordigers van SIP (Seghwaert in Protest)
- dhr. Kaptein (eigenaar dansschool)
- vertegenwoordiger Jehovah’s Getuigen
- namens de gemeente: de verantwoordelijke projectmanager, een beleidsadviseur welzijn en de wij kmanager
Als externe voorzitter is aangesteld de heer R. Mascini. Hij is werkzaam als directeur van woningcorporatie Woonpartners Midden Holland. Hij heeft veel ervaring met maatschappelijke processen en wordt regelmatig door andere organisaties als onafhankelijke voorzitter ingeschakeld bij integratievraagstukken.
Voorafgaande aan de instelling van de bcm zijn bewoners, door middel van een bewonersbrief verspreid over geheel Seghwaert, uitgenodigd deel te nemen aan de bcm. Dit heeft uiteindelijk geleid tot 23 aanmeldingen. Deze bewoners zijn vervolgens geïnformeerd over de doelstelling van de bcm.
SIP, de Jehovah’s Getuigen en de heer Kaptein hebben geen gehoor gegeven aan de uitnodiging.
De eerste vergadering van de bcm heeft plaats gevonden op 8 december 2011 en is vooral gericht geweest op kennismaking en bespreking van het doel van de bcm. Het verslag van deze vergadering is te vinden op de website van de gemeente, bij de andere informatie en documenten over de moskee via www.zoetermeer.nl —* wonen & vervoer — plannen & projecten —+ ruimtelijke
ontwikkeling — moskee roggeakker.
“De bcm zal op zo’n eenduidig mogelijke wijze zaken bespreken, waarbij de gemeente alle informatie waarover zij beschikt met de leden van de bcm zal delen. Informatie kan ook van ICZ komen. Iedereen kan vanuit zijn achtergrond de informatie delen.”
Tijdens deze eerste vergadering was een tiental bewoners van Seghwaert aanwezig, (zowel omwonenden als anderszins belanghebbenden). Ten einde te komen tot een evenwichtige verhouding is hen verzocht om in onderling overleg de afvaardiging te beperken tot vier.Er was, ondanks een herhaalde gerichte uitnodiging daartoe, geen vertegenwoordiging van de Jehova’s Getuigen, de dansschool noch SIP aanwezig.
De volgende vergadering van de bcm heeft op 19januari 2012 plaats gevonden.In deze vergadering heeft Stichting ICZ een toelichting gegeven op haar doelstellingen en activiteiten, op de vormgeving en indeling van de te bouwen moskee en haar plannen naar de toekomst om met de wijkbewoners gezamenlijke activiteiten te ondernemen.ICZ heeft van oorsprong een Marokkaanse achtergrond maar de moskee zal openstaan voor alle gelovigen en niet gelovigen.
Verder heeft het ‘Verkeerskundig ontwerp- en adviesbureau Van Zoomeren’ een toelichting gegeven op het verkeersonderzoek. Dit rapport heeft vragen opgeroepen bij de bewoners.Het uitstel van de besluitvorming op de omgevingsverguinning geeft de gelegenheid om de bewoners meer duidelijkheid te geven over de uitkomsten van dit verkeersonderzoek.
Afgesproken is dat de leden van de bcm 10 dagen — dus tot 29 januari 2012 — de tijd krijgen om vragen te stellen aan de gemeente over het verkeersonderzoek. Deze vragen zullen vr 7 februari 2012 beantwoord worden.Tijdens deze laatste vergadering waren 11 bewoners aanwezig en waren er twee afmeldingen.
Ondanks een uitnodiging daartoe van de voorzitter was SIP niet vertegenwoordigd. Gelet op de prettige en respectvolle wijze waarop de overleggen tot nu toe verlopen heeft de voorzitter, in overleg met de bcm, besloten in deze samenstelling verder te gaan.
Voor technische vragen kunt u zich wenden tot:
Naam auteur (Hoofdafdeling/Afdeling):
R.P. Rotscheid (RU/P&V)
(
orgineel)
Emailadres: R.P.Rotscheid(Zoetermeer.nl
Samenvatting:
De gemeente schuift eventuele planschade heel slim in de schoenen van ICZ (waardedaling woningen),(waarneer er sprake is van planschade is onbekend of ICZ dit kan ophoesten)
Het college werkt mee aan het feit dat ICZ minder belasting hoeft te betalen namelijk 6% i.pv. 19%
Er moet een binnenplanse vrijstelling worden gegeven door het college
De parkeernota wordt verkeerd gebruikt door te rekenen met bezoekers ipv gebedsplaatsen (> 200) a 0,2 parkeerplaatsen
Gedurende de Ramadan bezoeken iedere avond ca.100 personen de moskee
De capaciteit van de moskee is gebaseerd op de twee dagen per jaar dat het Suikerfeest en het Offerfeest plaatsvindt. Deze twee feesten worden altijd tussen 9.00 en 10.00 uur ‘s ochtends gevierd. De parkeerbehoefte op die twee ochtenden per jaar is op basis hiervan 411 parkeerplaatsen (205 x 0,2). Elk jaar verschuiven deze feestdagen.Op een doordeweekse ochtend en zaterdagochtend kan dit worden opgevangen in de openbare ruimte
Moskeegangers gaan bij drukte parkeren in de wijk
De verkoop van de grond moet plaatsvinden voor woensdag 15 februari 2012
De verkoop wordt gedaan ZONDER dat er sprake is van een omgevingsvergunning
Er wordt niets gezegd over een financiële garantstelling en waar het geld vandaan komt
De enige garantie die wordt gegeven is dat de moskee er komt ook al heeft ICZ het geld er niet meer voor
Indien er parkeerplaatsen tekort zijn drraai ICZ op voor de kosten van uitbreiding. Maar daar voorziet het bestemmingsplan niet in.
Eindconclusie:
De gemeente Zoetermeer speelt een slim spel en zet zichzelf juridisch uit de wind en schuift waar nodig de juridische gevolgen in de schoenen van de moslim gemeenschap.De bewoners zijn buiten spel gezet en krijgen 's morgens vroeg op zeker 2 dagen per jaar te maken met een gigantiche overlast.De moskee krijgt dan meer dan 400 bezoekers.Daarbij zal eens in de 3 jaar de zondagsrust al 's morgens om 9 uur worden verstoort. De moskee is daarbij ook nog wijkoverstijgend en daarmee trekt de moskee potentiële bezoekers uit de wijde omtrek in de regio.Er komt met zekerheid parkeeroverlast in de wijk
Wethouder Speel hield op de informatie avonden aan de omwonenden voor dat er geen sprake was van planschade.Hij heeft hierover naar nu blijkt gelogen en de gemeente dekt zich in tegen die planschade door alles in de schoenen te schuiven van ICZ,Het is tevens niet duidelijk of de ICZ de waardedaling van woningen kan compenseren. Het gevolg is lange juridische procedures tegen een kale kip.Het is ook niet duidelijk waar het geld voor de bouw vandaan komt en of de financiering legitiem is.De eerste verdieping zou bewoont moeten zijn volgens de wet.Echter ook daar heeft de gemeente zich onderuit gewerkt.
Over de veiligheid is geen woord te lezen.Gezien de ervaringen met de moskee in Meerzicht en de aanvallen op de moskee, kun je erop wachten dat ook deze moskee het doelwit zal worden van extremistische elementen zoals dat in Meerzicht meerdere malen is gebeurd.De politie is nog opzoek naar de laatste dader,
Kortom de bewoners van Seghwaert krijgen van de gemeente een enorm oor aangenaaid.Zij kunnen binnen twee jaar een prachtige opening tegemoet zien door waarschijnlijk wethouder Speel.En zo krijgen de burgers toch weer iets wat ze niet willen.Net als de omwonenden van de Noord Aa horeca en de bezwaarmakers tegen de vierde baan Snowworld.De burger heeft niets te vertellen en de burgers die meedoen aan de inspraakpoppenkast hebben niks te vertellen.Het college kan weer het glas heffen op een geslaagde missie.Het door de strot duwen van een moskee.
Met dank aan de bende van ellende.
Wiland Roscher
