Briefnummer: 2012.008 Voorburg, 13 januari 2012
Betreft: Factory Outlet Center Bleizo
Geacht College,
De Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland (lVBN) vertegenwoordigt 37 leden die (overwegend) namens en voor institutionele beleggers (lB-ers) zoals pensioenfondsen en verzekeraars, in vastgoed beleggen. Circa 70 % van de beleggingen van IB-ers vindt plaats in vastgoed, zowel in Nederland als daarbuiten, via (al of niet beursgenoteerde) vastgoedfondsen. Door IVBN-Ieden is in Nederland voor circa 60 miljard belegd in vastgoed, in het buitenland voor circa € 50 miljard. De totale beleggingsmarkt in Nederland wordt geschat op zo'n 750 miljard. Belangrijke beleggers in winkelvastgoed (winkelcentra, overige geplande winkelgebieden en solitaire winkels) en leden van IVBN zijn onder meer Syntrus Achmea Vastgoed, CBRE G/oballnvestors (voorheen ING REIM), Corio, Unibail-Rodamco, ASR Vastgoed, Bouwfonds REIM, Altera Vastgoed, Mn Services, Dela Vastgoed, VastNed Retail en Wereldhave. Veel leden van IVBN hebben bezit in o.a. de regio Den Haag, Zoetermeer en Rotterdam. Onder meer in het Haagse kernwinkelgebied, het Lijnbaankwartier Rotterdam, Beursplein, het Stadshart Zoetermeer en de winkelcentra 'In de Boogaard' (Rijswijk), 'Leidsenhage' (Leidschendam), Parade Nootdorp en Bleiswijk.
Wij zijn bereid om als lange termijn beleggers te blijven investeren in ons bestaande winkelvastgoed en dat continu te verbeteren, te verduurzamen en beperkt uit te breiden of in te krimpen als dat economisch noodzakelijk is.
U bent als College van Gedeputeerde Staten van plan verdere medewerking te verlenen aan de ontwikkeling van een gebied aan de rand van gemeente Zoetermeer en Lansingerland voor een Factory Outlet Center (FOC), onder de voorlopige werktitel Bleizo. Het FOC Bleizo richt zich op het hoogwaardige segment van luxe artikelen, sport en mode. Uw College heeft inmiddels (helaas) al ingestemd met de komst van een FOC Bleizo. Daarbij is uitgesproken dat er planologisch en markttechnisch ruimte zou zijn voor een Factory Outlet Center in Zuid-Holland en dat de huidige locatie daar de beste plaats voor zou zijn.
IVBN sluit zich aan bij de bezwaren die door CBW-Mitex naar voren zijn gebracht tegen de komst van een FOC Bleizo. Gezien de huidige marktcondities en de snelle veranderingen in de detailhandel heeft ook IVBN groot bezwaar tegen de ontwikkeling van een Factory Outlet Center op de locatie Bleizo (dan wel op andere locaties in Zuid-Holland). De forse toename van bestedingen via het internet heeft (vooralsnog) veel sterkere negatieve effecten op de omzet binnen het bestaande fysieke kernwinkelapparaat dan eerder werd verwacht. Voorts besteden consumenten door de recessie en een negatief consumentenvertrouwen aanzienlijk minder.
In de kantorenmarkt hebben we moeten constateren dat zich binnen enkele jaren een e • norme structurele leegstand kon ontwikkelen, niet alleen door overproductie van nieuwe kantoren, maar tevens door snelle veranderingen in het ruimtegebruik (minder werkplekken, minder m2 kantoor per medewerker). IVBN verwacht dat zich ook in de detailhandel snelle veranderingen zullen voltrekken.
Het oorspronkelijke doel om een Factory Outlet Center Blijzo te realiseren op basis van luxe artikelen, sport en mode zal dan snel achterhaald kunnen blijken. Fysiek zullen de winkelruimten dan door alternatieven worden ingevuld, die minstens zo negatieve, maar wellicht zelfs nog meer negatieve gevolgen zullen hebben voor de bestaande winkelstructuur in omliggende winkelcentra. Structurele leegstand bedreigt de detailhandel inmiddels al op een aantal specifieke locaties, zoals aanloopstraten. De toekomst van een aantal fysieke winkellocaties is onzeker. Concepten als dat van een Factory Outlet Center zullen snel kunnen veranderen door economische ontwikkelingen in de detailhandel. De door de initiatiefnemers geschetstebranchering zal geen lang leven beschoren zijn en hoewel gepoogd zal worden die in afspraken vast te leggen, zal het nagenoeg onmogelijk zijn die afspraken in de toekomst te handhaven.
Het toevoegen van zulke forse aantallen additionele meters detailhandel, weliswaar conform een specifiek concept zoals een Factory Outlet Center, is niet wat de detailhandel noch de consumenten, noch de regio nodig hebben. Wat naar ons inzicht wel nodig zal zijn, is de renovatie en verduurzaming van bestaande (winkel-)centra, die toekomstwaarde hebben. Ook het aantrekken van vernieuwende formules en de samenwerking tussen belegger en de detailhandel via nieuw ondernemerschap (zowel van de detaillist als van de belegger) zijn nodig. Het toevoegen van een Factory Outlet Center zal in de wijde regio negatieve effecten hebben op die autonome en noodzakelijke ontwikkelingen.
IVBN is van mening dat het ontwikkelen van een Factory Outlet Center leidt tot ontwrichting van de fijnmazige detailhandelsstructuur in de wijde regio. Initiatiefnemers stellen dat vooral de reeds in Nederland gevestigde FOC's (Bataviastad bij Lelystad; Rosadabij Roosendaal; Designer Outlet Roermond en enkele andere centra in Amsterdam en Haarlem) de concurrentie zullen gaan ondervinden. Inmiddels is ook bekend geworden dat er tussen Haarlem en Amsterdam nóg een nieuwe Factory Outlet Center bij zal kunnen komen. IVBN.is van mening dat de ontwikkeling van een Factory Outlet Center Bleizo wel degelijk zal leiden tot grote veranderingen in lokale en regionale bezoekersstromen. IVBN voorziet grote risico's voor zowel het luxe segment in de Haagsebinnenstad, maar ook voor StadshartZoetermeer, voor het Lijnbaankwartier en Beursplein te Rotterdam en voor andere grootschalige winkelcentra, zoals in Rijswijk en Leidschendam.
Een Factory Outlet Center zal echter ook een substantieel effect hebben op de bestedingen in de winkels die zich richten op het middensegment. Er is weliswaar een streven om het FOC Bleizo voornamelijk te verhuren aan hoogwaardige merken, maar het is geen verplichting en zeker naar de toekomst toe geen garantie. De invulling van bijv. Bataviastad richt zich inmiddels voornamelijk op het middensegment. Zoals genoegzaam bekend, probeert de ontwikkelaar/belegger Stabie al geruime tijd haar belang in Bataviastad te verkopen, tot dusver zonder resultaat. Dezelfde ontwikkelaar/belegger heeft nu het initiatief genomen voor een FOC Bleizo.
IVBN adviseert uw College om bij uw beslissingen zeer nadrukkelijk mee te wegen wie de uiteindelijke eindbelegger{s) van een FOC Bleizo zullen zijn en tevens wie als externe financier zal optreden. IVBN wijst nog op de Europese Dienstenrichtlijn, die inhoudt dat er niet langer meer een beoordeling van nieuwe initiatieven mag plaatsvinden op basis van de mogelijke of feitelijke economische gevolgen van de nieuwe activiteit. Er mag alleen nog sturing plaatsvinden op grond van ruimtelijke ordeningsmotieven. Toch blijft de kern van de afweging die er vanuit RO gemaakt moet worden wat op middellange termijn van blijvende waarde zal blijken te zijn. En dan zal er een afweging moeten plaatsvinden tussen de nieuwe ontwikkeling van een Factory Outlet Center Bleizo en de bestaande winkelcentra en detailhandelsstructuur in de regio. IVBN en haar leden willen lokale overheden nadrukkelijk waarschuwen voor sterk verminderende investeringen in de bestaande kernwinkelgebieden bij de komst van een Factory Outlet Center Bleizo: huidige eigenaren. zullen uitermate terughoudend worden nog te investeren in de verdere ontwikkeling en eventuele renovatie van de bestaande centra.
Voorts maakt IVBN zich grote zorgen om de 55.000 m2 te ontwikkelen kantoren (koersbepaling Bleizooktober 2010) die het plan Bleizo omvat. De bestuurlijke instemming met het Masterplan Bleizo is weliswaar gekoppeld aan een 'uitruil' van kantoorruimte met Zoetermeer ten behoeve van Bleizo.Het is echter geenszins reëel te veronderstellen dat dit zal gaan gebeuren. Het leegstand percentage op de kantorenmarkt in Zoetermeer en omgeving is al 23%. Gezien de economische verwachtingen is een feitelijke,reële groei van kantoorwerkgelegenheid in de regio Zoetermeer niet aan de orde.Vanuit de markt is geen feitelijke uitbreidingsvraag te verwachten: er zal hooguit sprake zijn van verplaatsing van kantoorruimte (waarbij de praktijk is dat dat tevens een aanzienlijke daling van het aantal gebruikte m2 per werknemer zal betekenen.) Dat betekent dat de onverhoopte bouw van nieuwe kantoren rond Bleizo een sterk negatief effect op de kantorenmarkt in de regio zal hebben: de nieuwe kantoren worden op z'n best gedeeltelijk gevuld door zich vanuit andere Zoetermeerse kantoorlocaties verplaatsende werkgelegenheid. Iedere 10.000 m2 kantoor zal tenminste twee keer zoveel leegstaande kantoren veroorzaken. Als er kantoren worden gebouwd, wordt er dus gebouwd voor de leegstand.
Concluderend: IVBN is van mening dat de ontwikkeling van een Factory Outlet Center Bleizo ernstige en bijzondere risico's oplevert voor de bestaande fijnmazige detailhandelsstructuur in de wijde regio en voor de kantorenmarkt in de regio. IVBN adviseert uw College af te zien van de verdere ontwikkeling.Een afschrift van deze brief sturen wij naar de Colleges van B&W van de gemeenten Den Haag, Rotterdam, Leidschendam-Voorburg, Zoetermeer, Lansingerland en naar de besturen van de stadsregio Rotterdam, Stadsgewest Haaglanden en de Kamers van Koophandel van Den Haag en Rotterdam.
Hoogachtend
F.J.W. van Blokland, directeur IVBN
(Bron:CBWmitex)
maandag 21 mei 2012
Grote bezwaren vastgoedbeleggers tegen Factory Outlet en nieuwe kantoren Bleizo
